FACTORES DETERMINANTES DEL VALOR DE LAS TIERRAS AGRÍCOLAS

Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no es la cantidad de trabajo (teoría marxista) o de los otros bienes o insumos requeridos para su producción, ni la cantidad necesaria para su reposición o reproducción, sino la importancia que la satisfacción de dicha necesidad nos reporta, y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o los bienes, incluyendo la tierra agrícola, tienen valor porque las personas se lo asignamos según nuestra percepción y deseos, dada la “utilidad marginal” que ello nos reporta.

La “ revolución marginalista” en economía (1871) estructurada por Menger, Jevons y Walras, descubrió la teoría del valor subjetivo. Las cosas no tienen solamente un valor intrínseco, sino extrínseco, puesto que dependen de la escala de preferencias y valoración que hacemos los avaluadores en el tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en donde, como lo hacen y bajo que circunstancias valoramos.

A mi entender no existe la valoración objetiva. Siempre será subjetiva, pues resulta de la apreciación personal de uno o más avaluadores o tasadores. Por eso es que tanto los compradores como los vendedores (psicológicamente) al momento de cualquier transacción, le dan mayor valor a lo que reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A veces pienso que las cosas que más valen son gratis.

Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuación esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las tierras agrícolas, sin ánimo ni pretensión de que su orden de aparición sea indicativo de nivel de importancia. A saber:

A) Capacidad o potencialidad de los suelos
B) Mejoras incorporadas
C) Mayor y Mejor Uso
D) Localización/ Ubicación de la finca
E) Vías de acceso
F) Forma de la unidad de producción
G) Área o Superficie
H) Topografía
I) Disponibilidad de aguas superficiales o profundas
J) Elementos del Clima
K) Niveles de inflación
L) Oferta y Demanda de la tierra para usos agrícolas
M) Expectativas de plusvalía
N) Inversiones alternativas de protección o refugio de capìtales
O) Limitantes ambientales y jurídicas
P) Condiciones de Seguridad en el campo
Q) Servicios públicos( electrificación, telefonía rural etc.)
R) Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios agrícolas en la zona objeto de estudio (Fuentes Registrales)

EL VALOR DE LA TIERRA

La tierra es sustrato y sustento del medio rural y en torno a su existencia física y a sus potencialidades se han configurado hechos sociales y políticos a lo largo de gran parte de la historia de la humanidad. Antes de Cristo, Josué sucesor de Moisés, guió al pueblo de Israel en la invasión y conquista de Canaá y en un acto de gobierno, repartió la tierra entre sus tribus. Narra la Biblia: “consíganse tres hombres de cada tribu y déjenme enviarlos para que recorran y midan la tierra y delineen mapas de acuerdo con su herencia y que vengan a mi”. (Josué 18:4) A los sacerdotes no les dio tierra porque consideró que no les era compatible con su fuero, porque para ello tenían el cielo; y a las tribus de Gad y Rubén tampoco, porque ya Moisés les había asignado lo suyo. Hoy, dos mil quinientos años después, la tierra de Israel sigue siendo objeto de disputa y factor de preocupación para la paz mundial.

La historia de Republica Dominicana, como parte de la historia humana, también está íntimamente ligada a circunstancias que han rodeado las cuestiones de tierras. La encomienda, encargo administrativo otorgado por el Rey de España a quienes en su nombre tomaron posesión de las tierras del nuevo mundo por ellos “descubierto”, adhería a la noción administrativa de tierras de la corona, en virtud del poder delegado de fuerza ocupante sobre éstas mismas tierras. A la apropiación privada que hizo la corona española, le sucedieron la asignación de tierras por parte del Estado a favor de quienes participaron en las guerras de independencia. En los últimos tiempos mediante concesiones territoriales a particulares que las han requerido para el desarrollo de proyectos de interés económico multinacional. Esta dinámica ha ido quitando tierra, espacio vital para la población y consolidado una de las más altas concentraciones de la propiedad de la tierra a la que le es inherente el poder político expresado en gamonalismo y/o en el poder coercitivo que defiende intereses económicos particulares, no siempre producto de actividades lícitas.

OBLIGACION DEL TASADOR HACIA SU CLIENTE

El cliente de un tasador, en la mayoría de los casos, no tiene los conocimientos especializados en el campo de la valuación y deposita su confianza en el profesional que ha escogido para que le realice un determinado avalúo; siendo obligación del tasador hacia su cliente, obtener conclusiones completas y precisas mediante características expresadas en los siguientes términos:

1- Cálculos exactos
2- Amplia investigación
3- Imparcialidad
4- Confidencialidad
5- Acuerdos de servicios de valuación